“不同时代对高质量好房子的定义会不断变化，这与时代的科技发展息息相关，建筑跟科技亦密不可分。”

　　去年12月12日，北京市建筑设计研究院有限公司党委书记、董事长、总建筑师徐全胜在一场调研活动会议上如是说。

　　确实关于“好房子”该如何定义的问题，自有房地产行业以来就一直在反复讨论，也从来就没有一个固定标准。

　　过去普遍认为，所谓的好房子需要有一些指标来衡量，宏观的外部指标比如城市能级、地段、配套等，微观的内部指标如面积、容积率、梯户比、外立面等。

　　那么在后疫情时代，尤其在经历了2023年楼市至暗之年洗礼后，我们又该如何对“好房子”做定义呢？

　　因为自恒大、碧桂园等龙头房企相继爆雷后，国内有太多的开发商倒下，包括昆明本土龙头房企俊发也已经风光不再。

　　而勉强交付的房子，品质缩水就时有发生。比如佳兆业城市广场某烂尾地块虽然实现复工，但从精装变成了毛坯。

　　所以说，兑现力在2023年显得尤为关键，毕竟再好的房子如果不能保质保量兑现，品质也就无从谈起。而且这个兑现不只是房子本身的兑现，还包括开发商承诺代建的学校、商业等一些外部配套的兑现。

　　当我们回看2023年昆明楼市，这批在楼市下行环境中“逆行”的房企，以及它们保质保量甚至提前兑现的“优等生”楼盘，就是当今“品质好房”的最佳样板。

　　大华锦绣麓城牵头引进并代建了盘龙小学龙宸校区，该校区去年9月已经开学，为业主落实了优质的教育资源。

　　又比如北大资源颐和1898，在去年底完成了三批次共2200套交付，到今年初已经是准现房状态，迎来一波销售高峰。

　　再比如绿城的凤起兰庭和柳岸晓风，凤起兰庭率先兑现的泳池实景展示区，已经充分展示楼盘的形象和品质。

　　绿城柳岸晓风则提前400多天就兑现了包括入院大堂、中庭园景、建筑立面、架空层泛会所、样板间再到地库、地下光厅在内的公共区域。

　　总之这批兑现力出色的项目，各自也都收获了不错的销售业绩。它们不仅是2023年的“逆行者”，也称得上现阶段昆明楼市的排面了。

　　但实际上昆明不同区域之间出现了非常严重的价格分化，过去许多房价虚高的板块，都在这一年被打回原形。

　　在经历了疫情和楼市阵痛的教育后，购房者已经变得更加理性，现在大家已经不太关心规划里有什么，而只想看见眼下有什么。

　　因此在2023年后，对于房子这种高度资产化的商品来说，要想称得上“好房子”，保值能力是必须衡量的因素，而房产的保值能力很大程度是由外部资源的价值来决定的。

　　回看2023年一些售价稳定、业绩出色的楼盘，也基本都是站位在成熟板块或者发展势头强劲的板块，将自身价值锚定于外部资源价值的楼盘。

　　后续几年里会展片区也是高开高走，地铁、学校、商业等配套不断完善，道路、绿化不断翻新，每年都在呈现新的面貌。

　　因此站位会展片区的楼盘，2023年基本都有不错的表现，比如万科会展双子、山海湾8号以及前面提到的颐和1898等等。

　　万科从进驻会展片区以来已经陆续开发6子，今年两次出手拿地，也都是为了500里和公园城市补仓，重仓会展片区体现出万科洞悉城市发展脉络的择址观。

　　又比如保利天珺，保利发展久不出手，一出手就是王炸。在与安居集团合作开发的老国贸中心项目上，掏出了自己的TOP系——天字系。

　　以现在的市场环境，一个拿地没多久又还是期房的楼盘，能以这个价格拿下这种成绩，背后既是昆明人对保利发展金字招牌的认可，也是对老国贸中心这块土地价值的认可。

　　而保利天珺的外部资源其实就不用多说了，各方面配套都是顶尖的，昆明次中心板块能够释放出这么一块土地就已经难能可贵。

　　同样是今年拿地进场的滇池澜庭，既有地铁加持，又是临滇板块，更关键的是还落位在鲜花经济欣欣向荣的斗南花市旁边，受到片区从业者的热捧。

　　根据克而瑞数据显示，该项目在去年首开的9月分成交64套，合计约7626平米，成交金额约8429万元。无论是关注度、到访客户量还是成交量，滇池澜庭都是区域佼佼者。

　　具体例子如北市区金星、金实等的老小区，2019年二手房挂牌均价站上1.3万是再寻常不过的，但2023年这些小区二手房价都有一定下滑，目前均价普遍在1万出头，部分房东急售的9千甚至还能谈。

　　如果单看外部资源，金星、金实等小区肯定是不差的，1公里步行范围内地铁、商场、医院、学校，该有的配套全都有，而且都是顶级的资源。

　　像金实小区，最大的问题就是车位不足，同时户型设计比较落后，普遍存在暗卫设计，房屋的通透性和采光也不好。

　　回看2023年昆明楼市，虽然行情惨淡，但在居住产品迭代升级方面还是实现了一些突破。一批产品力出色，物业服务口碑过硬的小区，逐渐崭露头角。

　　比如翠湖映，成为了昆明首个整篇均价突破3万/平米的楼盘，其楼王285平米户型的装修标准达到惊人的1.3万/平米，捅破了昆明豪宅天花板，产品力直逼一线城市豪宅。

　　又比如金地都会风华，目前在售的D3地块均为2T4户，规划了大面积中庭和高规格小区大门、入户大厅，出色产的产品力在筒子楼横行、老小区遍地的西市区显得尤为耀眼。

　　现阶段昆明刚需刚改市场的户型设计只能用千篇一律来形容，所以金地都会风华这套143平米的L型阳台端户，很轻易就脱颖而出。

　　再比如绿城双子，凤起兰庭和柳岸晓风。绿城的产品力就不用多说了，对于品质有着近乎于偏执的打磨。

　　无论是建筑的维修保养、绿化的修整、外立面的清洁、安防等基础物业服务，还是独居老人照料、快递到家、宠物托管等人性化服务，绿城都做得很到位。

　　只不过绿城进入昆明时间还短，目前交房楼盘只有绿城诚园一个，所以大部分购房者对于绿城物业不甚了解，但买过绿城诚园的人相信心中有数。

　　总而言之，在经历了2023年后，人们对居住品质的要求，对房产价值的定义，都发生了不少的变化。

　　如果说过去十年昆明住房发展是从“有没有”到“好不好”的过渡，那么2023年后，大家对房子的要求就是不仅要好，而且要稳。

　　虽然2023年行业并不景气，但值得庆幸的是，昆明楼市还有诸如万科、大华、绿城、保利发展、金地商置、海荣等企业存在。这些坚守的“逆行者”们，还在不断用自己的产品和行动书写着品质生活该有的样子。

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