昨天，昆明市发出废止一批房地产政策文件的通知，媒体解读为昆明取消商品房限售限购，实际上，根据三份被废止的文件看，这次取消的还包括了限价。很多人的第一反应是，“昆明有限购吗？”，其实不必感到惊讶，昆明确实曾经执行过“三限”政策，只不过限得不那么紧。

　　第一份是2017年10月11日印发的《昆明市人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，内容主要包括：

　　解读：2017年正是呈贡房价飞速上涨的时候，对呈贡的限售政策有遏制炒房的意图，现在呈贡房价不断下跌，当然已毫无必要。

　　调整贷款受理条件，将缴存职工足额缴存住房公积金6个月且开户满6个月以上可以申请贷款调整为缴存职工足额缴存住房公积金12个月且开户满12个月以上可以申请贷款。

　　解读：公积金贷款要求连续缴存满一年的限制，实际上已经取消，目前执行的还是连续缴存满6个月即可受理。

　　对特定区域范围内住宅用地和商住混合用地，采取“限房价、竞地价”方式出让。进一步加大限价商品房市场供应。

　　解读：“限房价、竞地价”的土地出让方式，只是在在一些回迁地块出让执行过，限定的是政府回购的价格，对商品房市场没有影响。

　　第二份文件是2018年3月1日印发的《昆明市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，主要内容有：

　　对主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满三年方可上市交易。

　　解读：在2017年呈贡限售政策基础上加码调控，限售区域扩大，年限延长。这也是昆明尺度最紧的限售政策，取消理由同上。

　　住房公积金贷款最高额度由“单职工40万元，双职工80万元”下调为“单职工30万元，双职工50万元”。设置住房公积金个人住房贷款轮候期，轮候期为两年。调整公积金首付款比例，首套最低20%，二套最低50%，贷款利率不低于首套房的1.1倍。

　　解读：昆明的公积金贷款额度在2022年就已回调为单职工40万元，双职工80万元，同时二套房最低首付50%也调整为30%。

　　第三份是2018年7月1日印发的《昆明市人民政府办公厅关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知，文件中有限购和限价政策：

　　在昆明主城五区和三个国家级开发（度假）园区范围内，暂停向已拥有上述区域内1套及以上住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省户籍人士销售新建商品住房；暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品住房。在上述区域内无住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。

　　解读：和其他一二线城市相比，昆明唯一执行过的限购政策非常温和，以个人为限购对象，操作空间很大，市场基本无感，事实上，我们也基本没听说限购成为外省客户买房障碍，外省客户减少，主要原因还是楼市大环境的影响。

　　在主城五区和三个国家级开发（度假）园区范围内，新房预售须接受商品住房销售价格管理，预售价格应参照同区域、同项目、同品质、同类型新建商品住房合同网签备案价格确定，商品住房实际销售价格不得高于预售价格。自接受商品住房销售价格管理6个月内，每月实际销售均价不得高于同项目、同品质、同类型最近一个月的商品住房合同网签备案均价。预售价格6个月后方可申请调整，且每12个月内，商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。

　　解读：2018年出台的限价政策有其背景，此前昆明曾因房价过快上涨，两次被住建部约谈。随后昆明的房价也差不多到了历史高点，一年内上涨不得超过6%的限价政策，早已失去了现实意义。

　　自7月份以来，全国各地密集出台宽松政策，总体在于扭转2017年以来一系列过于严厉的政策，部分和当前市场基本面已经完全不相符政策，自然要逐渐退场，昆明明文废止三份政策，表态意义远大于实际意义，但无疑是顺应政策方向和市场趋势之举。

　　今年，昆明也出台了促进房地产行业健康发展的政策，7月份公布的“昆明23条”，政策主要方向是针对供应端，以减轻房企压力，改善开发环境，直接刺激购房的新政不多，主要是减免购房契税。

　　随后昆明还提高了二胎三胎家庭公积金额度，首次允许办理跨省公积金贷款，落实“认房不认贷”新政策也很有创意，将认定名下是否有房的区域划为县级行政区，政策利用程度最大化。

　　但从近几个月的土地和商品房成交情况看，刺激效果并不明显，不光新房成交依旧低位徘徊，今年全年的土地供应成交量多半也要创新低。

　　而作为地方政府，往往还是苦于政策工具箱里可以刺激购房的招数不算多，无非前些年收紧，现在反向做调整，如果再上难度，比如发放购房补贴，又受到政府财力的限制，昆明要效仿并不容易。

　　但是好在，这次昆明以文件形式全面放松，相当于明确表了态，而是否有力度更大的刺激政策跟进，就看决心有多大了、动作有多狠了。

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