在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

　　根据住房和城乡建设部于2022年10月份公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国超大城市有8个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；全国特大城市有11个，分别是杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沉阳、青岛、长沙、哈尔滨。

　　也就是说，新一轮城改这个事情，只跟这19个城市有关。这19座城市中，包含4座一线座新一线座城市为二线城市。

　　超大特大城市，都是经济体量比较大、规模比较大的城市，城中村改造已经推进了很多年，目前主城区还没改造的城中村，肯定是老大难城中村，相对来说位置比较好、常住人口规模比较大、城改成本比较高，耗资巨大。

　　例如：西安三环内目前还没拆迁改造的城中村代表包括，长安路西侧的西八里，高新东侧的沙井村，非常有名的吉祥村，科技路上的徐家庄……

　　这些城中村的改造，不是几亿、几十亿就能撬动的，都在百亿级别。如果按照传统的拆了建住宅的话，目前的西安房价肯定是算不过来账的，只有房价涨到一定程度的时候，可能才能实现财务平衡。

　　这一轮城改，官方会议上的提法是：要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

　　不是说拆了盖、卖了就完了，要考虑长期的运营发展。目前投入的巨而改造成本，可能要拉长周期来算账。

　　幸福林带片区的改造、小雁塔片区的太古里、高铁东城片区、团结村片区等等，这些其实就是很好的改造案例，以此实现超大特大城市主城区土地资源利用的最大化。

　　对于地方政府来说，保交付以及降负债，才是目前的重中之重，拿出大量资金去推进城改，是一件很不现实的事情，需要有实力的企业来参与。

　　从这几年在西安参与大规模城改的企业来看，万科、中粮、保利、陕建等企业，都是实力雄厚的企业，拥有央企、国企背景。这些项目体量一般都比较大，除了住宅之外，还导入了教育、商业、公园、商务等资源。

　　对于大房企来讲，基本都属于上市公司，之前融资渠道比较多，并且融资规模也比较大。但暴雷频现之后，资金方站在安全性角度考虑，已经越来越谨慎。

　　去年年底，支持房企融资“四箭齐发”，大家欢呼了一阵子。但大半年时间过去，不管是增发股权融资，还是信贷、发债，真正完成拿到资金的房企到底有多少？并且这些规模有限的资金，放在房地产这个巨无霸池子之中，只能说杯水车薪。

　　但是，今年上半年，超过七成的房企销售额继续是下降的。万科下降5.27%、碧桂园下降30.4%、金地下降14.7%、融创下降53.78%、旭辉下降33.78%、远洋下降17.1%、雅居乐下降28.44%、建业下降28.6%……

　　更重要的是，销售额下降的同时，工程进展要继续、公司运营要继续、欠银行和金融机构的钱到期还是该付得付，一分少不了。企业要想继续运营，还得继续拿地。这一切，都需要钱！

　　所以，开发商只能能省就省，能托就托。地产上下游的从业者一定有一个比较明显感受，那就是即使是目前尚安全的房企，账期也拉长了很多。

　　当然，最惨的是遇到暴雷的房企。一个恒大，拖垮了苏宁、易居、南通六建、金螳螂、广田股份等多少企业，有的已经被恒大托破产。

　　昨天（7月24日）的重要会议上，关于房地产是这么表述的：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

　　消息出来后，我第一时间找身边整天研究各种文件、会议精神的波总分析了下，波总分析认为：关键是解决内需。

　　我们前面提到，房地产并不是孤立存在这，他上下游关联着太多的产业。一家恒大，就拖垮了多少家企业，而每家企业的背后又是多少个家庭。商品房销售面积的下降，必然导致上下游产业链的需求下降，从而进一步带来房地产、制造业、服务业等行业收入的下降，收入下降之后消费需求就会下降，包括买房子。

　　前两天，我在京东MALL去买空调。卖空调的小姐姐说，去年最热的时候买空调需要等很久才能送货，今年买了马上就能送货，因为买空调的人很明显少了很多。这一方面是因为去年该买的都买了，另一方面是因为大家不愿意花钱了，能吹风扇熬一熬就不买空调了。我下单买空调5分钟后，就接到了送货人员的电话，次日可以送货，强烈怀疑这是东哥、董姐姐怕我后悔了不买了……

　　还有我们公司的宋富婆，以前只喝星巴克，并且是甄选，今年则消费降级到喝库迪了；还有我们公司李富豪，以前是奈雪、喜茶，现在降级为蜜雪冰城了；赵老师，以前出门是滴滴专车，现在是冒着40°的高温骑着小黄车。

　　所以说，目前解决楼市遇到的问题，不是取消限购、降低利率那些政策就能够解决的，关键是老百姓口袋要有money！

　　是的，没错，确实多印了很多钱，但这些钱企业拿去还债了、降低负债率，老百姓有一点钱都拿去提前还房贷了，说白了就是资金空转，并没有真正落地到消费中。

　　当然，还有一种办法让老百姓口袋的钱增加，从而提升消费，那就是股市。上证指数从去年年初的3600点以上，跌到了目前徘徊在3200点左右，但大多数的个股跌幅远超大盘跌幅，更别提今年已经退市的蓝光、阳光城、嘉凯城、泰禾等股票股民更是血本无归。

　　我们也期待，股市能够活跃起来，让账户里的亏损额能够减少。有钱了，就能够消费了，就能够为经济做贡献了。等股票账户不亏损了，我吃面就要大碗，并且加一瓶冰峰~

　　所以说，在大的环境没改变的情况下，期待楼市回暖，只能是想想罢了，目前的楼市还在低点徘徊，大家要继续做好下半年过苦日子的准备。

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